Waarom het energielabel er meer toe doet dan je denkt

De eerste keer een huis kopen is al ingewikkeld genoeg. Je hebt te maken met hypotheekberekeningen, NHG, eigen geld, overbieden en inmiddels ook nog eens met het energielabel. Dat laatste klinkt als een extra complicatie, maar het ishet eigenlijk niet. Want wie begrijpt hoe het energielabel je leencapaciteit beïnvloedt, staat veel sterker in de markt. 

Wat is een startershypotheek? 

Ben je een starter in de ogen van de bank? Dan heb je nooit eerder een koopwoning gehad. Leeftijd speelt daarvoor geen rol, maar voor bepaalde voordelen zoals de vrijstelling van overdrachtsbelasting geldt wel een leeftijdsgrens van 35 jaar. Bekijk de startershypotheek van ABN AMRO. 

Hoeveel kun je lenen en wat heeft het energielabel daarmee te maken? 

In 2026 stijgen de salarissen gemiddeld met 4,1%, waardoor de meeste huishoudens iets meer kunnen lenen dan vorig jaar. Maar hoeveel je precies kunt lenen hangt tegenwoordig niet alleen af van je inkomen. Ook het energielabel van de woning speelt een directe rol. 

Kopers van energiezuinige woningen hebben lagere energiekosten en kunnen daardoor een hogere hypotheek krijgen. Dit is vormgegeven als een inkomensonafhankelijk extra bedrag bovenop de reguliere hypotheek. 

Concreet betekent dit in 2026: voor een woning met energielabel E, F of G kun je op basis van hetzelfde inkomen tot €400.000 lenen, terwijl je voor een woning met label A++++ tot €430.000 kunt lenen. 

De extra leenbedragen per label zien er dit jaar als volgt uit: 

Voor aankoop van een woning met label A+++ kun je €25.000 extra lenen, en bij label A++++ is dat €40.000. Voor label A en B liggen die bedragen lager, maar ook daar tel je extra leenruimte op bij je reguliere maximum. 

Belangrijk nuancepunt: de extra leenbedragen voor de allerbeste labels A+++ en A++++ zijn in 2026 iets lager dan in 2025, omdat zonnepanelen minder financieel voordeel opleveren door de aanstaande afschaffing van de salderingsregeling en terugleverkosten. 

Slecht label? Dan juist extra lenen om te verduurzamen 

Misschien kijk je naar een oudere woning met label D, E of lager, gewoon omdat die in jouw budget past. Dat hoeft geen belemmering te zijn. Voor woningen met energielabel E, F of G kun je tot €20.000 extra lenen om te verduurzamen, voor label C en D is dat €15.000, en voor label A++ tot en met B is dat €10.000. 

Je kunt bij dit extra deel tot 106% van de woningwaarde lenen zodat energiebesparende maatregelen als isolatie, dubbel glas of een warmtepomp direct meegefinancierd kunnen worden. 

Dit is de reden waarom het energielabel zo belangrijk is om vooraf te kennen. Niet alleen om je energierekening in te schatten, maar ook om te weten welk financieringsscenario voor jou van toepassing is. Een EPA-maatwerkadvies geeft je inzicht in het huidige label en wat er nodig is om het te verbeteren inclusief de bijbehorende kosten. 

NHG en de startersvrijstelling in 2026 

In 2026 stijgt de NHG-grens naar €470.000. Ga je verduurzamen, dan is de grens maximaal €498.200. Met NHG profiteer je van een lagere rente en ben je beter beschermd bij onverwachte financiële tegenslag zoals werkloosheid of scheiding. 

Ben je jonger dan 35 jaar? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning tot €555.000. Dat scheelt bij een woning van €350.000 al snel €7.000. Geld dat je kunt gebruiken voor verbouwing of verduurzaming. 

Wat weet je makelaar van dit alles? 

Veel starters weten niet dat het energielabel al vóór het uitbrengen van een bod relevant is. Een makelaar met kennis van hypotheekmogelijkheden kan je helpen om woningen te vergelijken op totaalkosten: wat kost een woning met label C je aan energielasten én hypotheek, vergeleken met een label A-woning die €20.000 duurder is maar waarvoor je ook meer kunt lenen? 

Dat rekenwerk is complexer dan het lijkt, maar het maakt het verschil tussen een huis dat mooi past en een huis dat je jaren hindert. 

Praktisch: wat doe je als starter in 2026? 

Een paar stappen die je niet mag overslaan: 

Regel je hypotheekadvies voordat je actief gaat bezichtigen. Zo weet je voor elk energielabel wat je maximale bod is  en kun je snel schakelen. 

Laat het energielabel van serieuze kandidaat-woningen controleren. Ontbreekt er een geldig label, dan heb je ook extra leenruimte: als er geen geldig energielabel is vastgesteld, kun je tot €10.000 extra lenen voor verduurzaming. 

Denk aan de totale woonlasten, niet alleen de hypotheek. Een woning met label G heeft vaak honderden euro’s per maand hogere energiekosten. Die tellen net zo hard mee als je maandelijkse hypotheekbedrag. 

En tot slot: laat je niet verrassen door een tegenvallende taxatie. Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopsom, kun je het verschil niet meefinancieren dan heb je eigen geld nodig. Een realistisch beeld van de marktwaarde voor je bod is goud waard.