Goedkoper huren na woningruil? Het energielabel bepaalt of dat klopt 

Bij woningruil wisselen twee huurders van woning. Je verhuist niet via de wachtlijst, maar via een afspraak met iemand die precies zoekt wat jij hebt, en andersom. Wie op zoek gaat naar zo’n ruilpartner let vooral op het aantal kamers, de buurt en de tuin. Logisch, want daar draait de verhuizing om. 

Toch is er een factor die minstens zo veel invloed heeft op wat je maandelijks kwijt bent, en die vaak pas na de verhuizing wordt opgemerkt: het energielabel van de woning waar je naartoe gaat. Dat label bepaalt namelijk niet alleen je energierekening, maar sinds een paar jaar ook een flink deel van de huurprijs die je gaat betalen. 

Je oude huurprijs gaat niet mee 

Een misverstand dat bij woningruil regelmatig voorkomt, is dat huurders denken hun huidige huurprijs mee te nemen. Dat is niet zo. Bij een ruil krijg je een nieuw huurcontract voor de woning waar je in trekt, en daarbij hoort de huurprijs die bij díé woning is vastgesteld. 

Voor huurwoningen in de gereguleerde sector wordt die prijs bepaald met het woningwaarderingsstelsel, beter bekend als het puntensysteem. Elke woning krijgt punten voor oppervlakte, voorzieningen, buitenruimte, de WOZ-waarde en een aantal andere kenmerken. Het totaal bepaalt wat de verhuurder maximaal mag vragen. Sinds de Wet betaalbare huur moeten verhuurders bij een nieuwe huurovereenkomst inzicht geven in de woningwaardering waarop de maximale huurprijs is gebaseerd. 

Wat het energielabel aan punten oplevert of kost 

En daar wordt het energielabel interessant. In het huidige stelsel telt het label flink mee. Een woning met label A++++ levert maximaal 62 extra punten op. Een woning met label G krijgt juist 15 punten in mindering. Het verschil tussen de beste en de slechtste labelklasse loopt daarmee op tot bijna tachtig punten, en dat vertaalt zich rechtstreeks in euro’s per maand. 

Om een idee te geven van de schaal: in 2026 vallen woningen tot en met 186 punten onder het gereguleerde huurstelsel, waarbinnen een maximale huurprijs geldt. Vanaf 187 punten geldt de vrije sector, waar geen maximum meer van toepassing is. Een labelsprong van D naar B levert ongeveer 21 punten op. Twee woningen die verder vergelijkbaar zijn, kunnen door hun energielabel dus in een heel ander huursegment terechtkomen. 

Voor wie gaat ruilen betekent dat het volgende: een woning die kleiner is dan je huidige, of in een goedkopere buurt ligt, hoeft niet automatisch een lagere huur te hebben. Staat er een goed label tegenover, dan kunnen de punten alsnog oplopen. 

De energierekening telt net zo hard mee 

Naast de huur is er de tweede helft van je woonlasten. Een woning met label F of G is in de praktijk vaak slecht geïsoleerd, bijvoorbeeld met beperkt isolatieglas, weinig dak- of gevelisolatie en oudere installaties. Het verschil in stookkosten tussen zo’n woning en een goed geïsoleerd huis loopt jaarlijks in de honderden euro’s. 

Dat maakt de rekensom bij woningruil dubbelzijdig. Ruil je naar een woning met een lagere huur maar een slechter label, dan kan het voordeel op je huur volledig wegvallen tegen een hogere energierekening. Andersom kan een woning die iets duurder lijkt per saldo goedkoper uitpakken, doordat je aanzienlijk minder stookt. 

Precies daarom is het verstandig om bij het vergelijken van twee woningen niet alleen naar de kale huur te kijken, maar naar het totaal van huur, servicekosten en verwacht energieverbruik. 

Hoe kom je erachter welk label een woning heeft? 

Het goede nieuws is dat je hier niet naar hoeft te gissen. Het energielabel van vrijwel elke woning in Nederland is openbaar en gratis op te zoeken in het register EP-Online, dat door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland wordt beheerd. Je hebt alleen het adres en de postcode nodig. 

Daarnaast geldt dat een verhuurder bij een nieuwe huurovereenkomst inzicht moet geven in de woningwaardering, naast een geldig energielabel. Vraag daar dus om voordat je tekent, zodat je precies ziet hoe de huurprijs is opgebouwd en welk aandeel het label daarin heeft. 

Let ook op de datum van het label. Sinds 2021 worden energielabels vastgesteld volgens de NTA 8800-methodiek. Daarbij wordt de theoretische energieprestatie van de woning berekend op basis van onder meer isolatie, installaties en bouwkundige kenmerken, en niet op het daadwerkelijke energieverbruik van de bewoners. Oudere labels zijn op een andere manier tot stand gekomen en geven een minder betrouwbaar beeld. Sinds 29 mei 2026 heeft het energielabel bovendien een vernieuwde vormgeving met extra informatie over de energieprestatie, isolatie en installaties. Bestaande energielabels blijven gewoon geldig tot hun vervaldatum. 

Waar je verder op kunt letten 

Een label zegt iets over de woning, niet over jouw verbruik. Omdat de berekening uitgaat van de eigenschappen van het huis en niet van bewonersgedrag, kan het werkelijke verbruik afwijken. Hoe je stookt, hoeveel mensen er wonen en hoe je ventileert, maken verschil. Toch geeft het label een goede indicatie van wat je kunt verwachten. 

Bij een bezichtiging van een ruilwoning kun je zelf al veel zien. Kijk naar het glas: is het dubbel of nog enkel? Vraag naar de leeftijd van de cv-ketel en of het dak en de spouwmuren geïsoleerd zijn. Vraag daarnaast, als dat mogelijk is, naar een indicatie van het eerdere energieverbruik of een recente jaarafrekening. Niet iedereen wil die delen, en de verhuurder beschikt er vaak niet over, maar wanneer je die informatie wel krijgt, geeft ze een reëel beeld van de stookkosten. 

Ruilen blijft aantrekkelijk, mits je goed rekent 

Woningruil is voor veel huurders een van de weinige manieren om te verhuizen zonder jarenlang op een wachtlijst te staan. Wie zoekt naar een geschikte ruilpartner kan terecht op gespecialiseerde platforms, zoals Sociale Woningruil, waar huurders uit het hele land hun woning aanbieden en aangeven waar hun voorkeur naar uitgaat. Via socialewoningruil.nl worden vraag en aanbod aan elkaar gekoppeld, ook over gemeentegrenzen heen. 

Wat die route zo praktisch maakt, is dat je zelf bepaalt wat je zoekt. Gebruik die ruimte dan ook om verder te kijken dan het aantal kamers. Zoek het energielabel op, vraag de verhuurder om inzicht in de woningwaardering en reken huur en energiekosten bij elkaar op. Pas dan weet je of die ruil je werkelijk goedkoper uit is, of dat je het verschil straks terugziet op je energierekening.