Een lagere hypotheek bij slecht geïsoleerde woningen

Koop jij vanaf 2024 een slecht geïsoleerde woning? Dan ontvang jij een lagere hypotheek van je bank dan wanneer je een energiezuinige woning koopt. Hugo de Jonge, onze minister Volksverhuizing en Ruimtelijke Ordening, kondigt in een brief aan de Tweede Kamer aan dat hij het energielabel van een woning gaat koppelen aan een maximale hypotheek.

“Voor de aankoop van een woning met een lager energieverbruik of wanneer energiebesparende maatregelen worden genomen, kan dan een hoger hypotheekbedrag worden verkregen dan voor de aankoop van een woning met een hoog energieverbruik” zegt De Jonge. 

Gezond verstand een belangrijk factor

Komend jaar gaat De Jonge, samen met onder andere de minister van Financiën, de koppeling van de maximale hypotheek aan het energielabel verder uitwerken. De Jonge volgt daarmee het advies op van het budgetinstituut Nibud. Het Nibud buigt zich elk jaar over de leennormen voor woningkopers. Op dit moment is het dus nog niet bekend hoe de nieuwe regelgeving eruit komt te zien en vanaf welk energielabel er gevolgen zijn.

De directeur van Nibud roept de woningkopers op om zelf al rekening te houden de nieuwe regelgeving en het energielabel van hun woning. “Het gezonde verstand is op dit moment misschien meer dan ooit een factor van belang bij het kopen van een woning. Een maximale hypotheek geeft hoge vaste lasten. Dat maakt de speelruimte in het budget kleiner en betekent soms dat je andere keuzes moet maken.”

Het NVM ziet nu al dat de woningen met een laag energielabel zorgen voor minder opbrengsten. Dit heeft mede te maken met de snel gestegen energiekosten. Voor een woning met energielabel C zijn woningkopers gemiddeld bereid om 11,6% meer te betalen dan voor een vergelijkbare woning met energielabel G. Volgens het NVM was dit verschil een jaar geleden nog 8%. Niet alleen de verkoopprijs van een woning met een laag energielabel is lager, maar deze woningen staan ook langer te koop. 

Stijgende rentes

Volgens de leennormen van het Nibud kunnen de meeste mensen in Nederland het komende jaar al minder lenen voor het aankopen van een woning. Het instituut verwacht dat alle huishoudens meer kwijt zijn aan hun boodschappen en energierekening door de hoge prijzen. Deze verkleinen de bestedingsruimte die overblijft voor de hypotheeklasten met €10.000 tot €20.000. Dit hangt natuurlijk wel af van het inkomen. 

Als de door het CPB (Centraal Planbureau) verwachte loonstijging van bijna 4% gemiddeld wordt meegenomen, dan verandert dat in een plus van duizenden euro’s, schrijft De Jonge. Daarnaast geldt vanaf volgend jaar voor de tweeverdieners, dat het tweede inkomen volledig meetelt voor het bepalen van de maximale leenruimte. Vorig jaar telde het tweede inkomen maar mee voor 90%.

Een belangrijke kanttekening is wel dat de stijgende rentes op dit moment een grotere impact hebben op de maximale leenruimte die de mensen hebben. Om een voorbeeld te geven: volgens het ministerie van Binnenlandse Zaken kunnen tweeverdieners met ieder een inkomen van €40.000, bij een rente van 1,75% een maximale hypotheek afsluiten van €429.000. Bij de huidige rentes van ongeveer 4,5% is de maximale leenruimte €393.000. Dat is bijna een gat van €40.000. 

Tegenwoordig mag de koper al extra lenen voor het verduurzamen van een woning. Deze lening en de nieuwe regelgeving van Minister De Jonge staan los van elkaar. Voor bijvoorbeeld zonnepanelen of muurisolatie mag iemand maximaal €9.000 extra lenen. Voor de zogeheten nul-op-de-meter woningen is dat maximaal €25.000.